הסכם דיור מוגן

אפשרויות המגורים הקיימות השתנו בשנים האחרונות מקצה לקצה. כיום, כולם מבינים שגם כאשר נכנסים לגיל השלישי אין זה אומר שעל האדם לעצור את חייו כפי שהכיר אותם קודם, אלא פשוט לבצע את ההתאמות הנדרשות כדי לאפשר לו לעבור את התקופה בנוחות האפשרית.

מתוך נקודת מבט זו, הוקמו בשנים האחרונות פתרונות דיור רבים, המציעים את האופציה של דיור מוגן, שהנו בית דירות המציע שירותים סוציאליים ורפואיים לאוכלוסיה המבוגרת העצמאית.

יחד עם זאת, ככל שאפשרות זו הופכת לפופולארית יותר ומגוון המחירים של הפרויקטים המוצעים עשיר מעין כמותו, עולה גם הצורך לבחון את ההסכמים שעורכות חברות הניהול מול הדייר הפוטנציאלי, שנדרש להשקיע סכומים לא מעטים על מנת ליהנות מההטבות שמציעים הפרויקטים האמורים.

הסכם דיור מוגן הוא ההסכם שנחתם בין הדייר ובין החברה המנהלת ובית הדיור שמתווה את מסגרת המחויבות בין הצדדים, הכפופה לחקיקה בתחום המקרקעין ומיסוי המקרקעין ודיני החוזים שמהווים את המתווה להתקשרות בין הצדדים. חשוב להבין שחלק מההוראות המופיעות בדיני החוזים הן הוראות שאינן מחייבות את המציע או המתקשר, אולם חייבות להופיע בהסכם.

סוגיות חשובות בהסכם דיור מוגן

כניסה לדיור מוגן מצריכה תשלום סכום כלשהו מהדייר כנגד קבלת זכויות שימוש וחזקה בדירה הניתנות בהיעדר זכות בעלות הרשומה אצל רשם המקרקעין. מסלולי תשלום בדיור מוגן, אשר מוצעים היום בשוק הם דמי שכירות קבועים, פיקדון חלקי או מלא.

דמי שכירות קבועים לא מצריכים תשלום של סכום כסף מראש כמו בפיקדון והם כוללים כבר את אפשרות ירידת הערך והריבית. בניגוד לכך, במסלולים של פיקדון חלקי או מלא נדרש הדייר להפקיד קודם סכום מסוים, כאשר ההבדל העיקרי הוא בין הפיקדון המלא והחלקי הוא אחוז השחיקה מדי שנה וסכום הפיקדון ההתחלתי. בניגוד לדמי שכירות חודשיים, הפיקדון יכול להיות מוחזר ליורשים או לדייר בנסיבות מסוימות של ביטול החוזה.

כאן גם המקום לומר שחשוב להגדיר באופן המדויק ביותר מהן הנסיבות שיהוו הפרה יסודית של החוזה. במקרה שהדייר סיעודי, מומלץ לקבוע שהודעה על הפרת החוזה תימסר גם לנציג מוסכם מבני המשפחה.

פסיקה

ע"א 6722/99 מנהל מע"מ תל אביב נ' משכנות כלל מגדלי הים התיכון- הסכמי הדיור המוגן שעורכות חברות הניהול של בתי הדיור המוגן מול הדיירים מעלים לא רק שאלות בנושאי מקרקעין או חוזים, אלא גם בתחום המיסוי.

ערעור שכנגד על פסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב. חברת הדיור המוגן האמורה מקבלת מדייריה במסגרת ההסכם פיקדון דולרי שיכול להיות מוחזר לדייר בנסיבות מסוימות, צמוד לדולר אך ללא ריבית, כאשר הריבית הרעיונית שנוצרת מהפיקדון חייבת בתשלום מע"מ. כך, השאלות שעולות במסגרת הערעור הן מה גודל הריבית הרעיונית הנדרשת לצורך החיוב במע"מ והאם היא כבר מגלמת בתוכה סכום זה או שיש להוסיפו?

כבוד שופט בית המשפט המחוזי אהרון הומינר קבע כי שיעור הריבית הרעיונית החייבת במס הוא בגובה הריבית על הפיקדון שמופקד בדולרים אך אין להפחית ממנו מס כפי שטוענת החברה, אך כן קבע שריבית זו כוללת גם את המע"מ. מנהל המע"מ בתל אביב טען שיש להוסיף על הריבית הרעיונית גם סכום מע"מ נוסף ולכן הגישו כל אחד מהצדדים ערעור.

כבוד נשיא בית המשפט העליון בדימוס השופט אהרון ברק דוחה אף הוא את טענת החברה לפיה יש להפחית סכום של 35% מס מסכום הריבית, אך קובע כי הריבית הרעיונית כבר כוללת את תשלום המע"מ כפי טוענת החברה ובניגוד לטענות רשויות המס.